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'2+2년 계약갱신·5% 상한'…문답으로 살펴본 개정 임대차보호법

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여한식
기사입력 2020-07-31

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정부가 임대인과 임차인 간 균형잡힌 권리관계를 만들고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위해 추진 중인 임대차 3법(주택임대차보호법 개정안)이 지난 30일 국회 본회의를 통과했다.

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제의 도입을 골자로 한 이번 개정안은 국무회의 의결 등의 단계를 거쳐 이르면 31일인 이 날부터 시행된다.

 

나머지 법안인 전월세신고제도 조만간 국회 본회의를 통과할 것으로 예상된다. 이에 국토교통부는 개정 주택임대차보호법과 관련, 국민들이 궁금해 할 사항을 질의응답 형식으로 정리했다.

 

1. 갱신 요구권의 행사

 

1)임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

 

▶임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구(2020년 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구. 2020년 6월 9일 개정사항). 계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 함.

 

※(CASE) 계약만료가 2020년 11월 15일 경우 → 2020년 10월 15일까지 계약갱신요구 가능. 계약만료가 2020년 12월 20일 경우 → 2020년 10월 20일까지 계약갱신요구 가능

 

2)임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

 

▶갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장

 

3)묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

 

▶그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정됨

 

※(CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 2017년 9월~2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월~2021년 9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능

 

4)법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

 

▶가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(계약만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상)

 

5)법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우(2020년 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구, 2020년 6월 9일 개정사항)

 

①임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

 

▶불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음.

 

▶다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등).

 

▶임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음.

 

②임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

 

▶가능함.

 

③임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

 

▶가능함.

 

▶다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능.

 

※(CASE)임차인 甲과 임대인 乙이 2019년 9월~2021년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고(1차), 상호간 합의로 2021년 9월~2023년 9월까지 갱신(2차)을 실시하면서 임대료를 8% 증액한 경우,

 

→임차인 甲은 2021년 7월(계약종료 2개월전)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료 조정 가능.

 

→또는, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2023년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신 요구권 행사 가능.

 

6)계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

 

▶그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생.

 

※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함.

 

2. 갱신의 거절

 

1)임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

 

2)임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

 

▶임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주.

 

3)임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

 

▶임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음.

 

※허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

 

①임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 합의금(계약체결시 약정).

 

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액.

 

1)갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액.

 

2)‘임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료’의 2년 분에 해당하는 금액.

 

3)갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

3. 임대료 상한

 

1)임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

 

▶임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용.

 

2)지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

 

▶정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획 / 지자체는 5% 이하로만 설정 가능함.

 

3)계약갱신청구권 행사 시 전세 → 월세 전환이 가능한지?

 

▶개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세 →월세 전환은 곤란.

 

▶다만, 임차인이 수용한다면 전세 → 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의 2에 따른 "법정 전환율"을 적용함.

 

(법정전환율)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리(現0.5%) + 3.5%' 중 낮은 비율을 적용.

 

※(CASE)계약갱신청구권 행사 시 전세 → 월세 전환 예시

 

(전세 5억 원) → 보증금 3억 원 월세 67만 원 or 보증금 2억 원 월세 100만 원.

 

4. 집주인 변경

 

1)계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

 

▶사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능함.

 

2)법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지?

 

▶가능함.

 

3)법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?

 

▶가능함. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 함./여한식 기자

 

 

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